ЖК «Свои люди», Пермь · записка от 02.09.2026 · кому: Мария Геннадьевна, Наталья Редина, Анастасия. Источники: Объектив.рф янв–июл 2026, свод Зардон янв–июн, лот-к-лоту, медиаплан сентября.
Средняя цена сделки янв–июл — 136,3 тыс ₽/м². Прайс в экспозиции — 152,5, в июле 159,7. Разрыв −10,6% за период и −17,1% в июле, у конкурентов −2…−3%. Сценарий 2 делает видимой ту цену, по которой сделки закрываются уже сейчас.
Стоимость прямой сделки: 274 тыс за полугодие, 449 тыс во 2 квартале. Медиаплан сентября обещает 3 сделки, но на бюджете 780 тыс. На согласованных 580 тыс реалистичны 2.
19 из 29 сделок янв–июн, каналом системно не занимались. Агентская сделка — 5% АВ ≈ 294 тыс, платится по факту. Дешевле прямой сделки 2 квартала и без выжигания бюджета вперёд.
Сорвавшаяся сделка без ПВ: банк оценил квартиру дешевле прайса даже до повышения на отделку. Потолок — 136–140 тыс ₽/м². Любое завышение цены ломает ипотеку об оценку.
| Что было в формулировке | Что предлагаю |
|---|---|
| «Быть в рекламе ниже всех» | Ниже всех не получится: «Красное яблоко» на предчистовой — 130 тыс ₽/м². Цель — сжать разрыв с ~1 млн до 250–350 тыс и закрыть его готовым домом. На 1,5К при сопоставимой отделке становимся дешевле яблока. |
| Убрать скидку 750 тыс / 1 млн | Убрать из рекламы как главный оффер, сохранить как адресный инструмент закрытия (иногородние, быстрое решение). «1 млн» — единственный оффер августа с целевыми заявками. |
| Главный оффер — цена | Главный оффер — решение по ПВ. Это единственный инструмент, который есть у всех трёх конкурентов и отсутствует у нас. Цена открывает клик, ПВ закрывает сделку. |
Полный разбор плюсов, минусов и медиапланов — во вкладке «Сценарии».
| Параметр | Сценарий 1 | Сценарий 2 |
|---|---|---|
| Прайс 1К / 1,5К, тыс ₽/м² | 164 / 155 | 145 / 139 |
| Цена лота от, млн ₽ | 6,10 / 6,80 | 5,55 / 6,19 |
| Фактическая цена сделки, тыс ₽/м² | ~136 | ~137 |
| Видимость на классифайдах | нет | да |
| Соответствие оценке банка | разрыв, срывы | в коридоре |
| Главный канал | контекст + таргет | классифайды + партнёрка |
| Плата за привлечение | вперёд, без гарантии | по факту сделки (АВ) |
| Прогноз сделок в месяц | 5–6 | 8–11 |
| Прогноз сентябрь–декабрь | 20–24 | 32–44 |
| План 36 квартир | нет, дефицит 12–16 | да |
| Главный риск | продолжение текущего тренда | сигнал «проблемный объект», один менеджер |
Источник: свод статистики Зардон. Июль — 1 сделка (Объектив.рф). Август — 1 сделка, агентская, прямых нет, бюджет 577 тыс ₽.
Источник: свод Зардон · янв–июн 2026 · сумма 29 сделок
Источник: свод Зардон · янв–июн 2026 · конверсия за период 12,7%
Источник: свод Зардон · янв–июн 2026 · среднее 12,7%
Источник: свод Зардон · янв–июн 2026 · «Свои люди» 1,6% vs «Крылья 1» 0,4%
| Месяц | Всего | Агентских | Прямых | Бюджет, ₽ | Целевых | Конверсия | ДРР |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Январь | 9 | 6 | 3 | 419 755 | 67 | 13,4% | 0,8% |
| Февраль | 5 | 3 | 2 | 415 649 | 35 | 14,3% | 1,4% |
| Март | 8 | 6 | 2 | 554 799 | 48 | 16,7% | 1,1% |
| Апрель | 2 | 1 | 1 | 463 450 | 39 | 5,1% | 4,2% |
| Май | 2 | 2 | 0 | 417 550 | 18 | 11,1% | 3,5% |
| Июнь | 3 | 1 | 2 | 466 315 | 21 | 14,3% | 2,6% |
| Итого | 29 | 19 (65%) | 10 | 2 737 518 | 228 | 12,7% | 1,6% |
Источник: свод Зардон янв–июн 2026 и медиаплан сентября. Агентская = 5% × 5,88 млн, платится по факту. Медиаплан считает 260 тыс, но на бюджете 780 тыс при согласованных 580 тыс.
Источник: Объектив.рф. Главный вывод: по реальной цене сделки мы вторые самые дешёвые, а выглядим третьими самыми дорогими.
Источник: Объектив.рф · янв–июл 2026 · дельта «Свои люди» −10,6%
Источник: Объектив.рф · янв–июл 2026 · ёмкость 89–103 сделки/мес · план 9 = 9–10% локации против текущих 4%
| Проект | Сделок | Доля | Экспозиция | Сделка | Дельта | Ср. бюджет, млн |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Красное яблоко (ПЗСП) | 236 | 32,8% | 146,0 | 143,2 | −1,9% | 6,26 |
| Квартал Юность (Брусника) | 153 | 21,3% | 135,2 | 131,4 | −2,8% | 6,26 |
| Новая Пермь (Интэска) | 152 | 21,1% | 152,6 | 174,5 | +14,3% | 6,64 |
| Утро (Мегаполис) | 150 | 20,8% | 163,7 | 160,3 | −2,1% | 6,59 |
| Свои люди | 29 | 4,0% | 152,5 | 136,3 | −10,6% | 5,88 |
Источник: таблица лот-к-лоту Н. Редина · сентябрь 2026
Сценарий 2 даёт 1К от 5,55 / 1,5К от 6,19 млн
| Проект | Площадь, м² | Цена от, млн | тыс ₽/м² | Отделка | Срок |
|---|
| Проект | Первоначальный взнос | Рассрочка | Прочее |
|---|---|---|---|
| Красное яблоко | работают без ПВ | ПВ 10%, платёж от 20 тыс | скидки до 10%, дети до 3%, СВО 3%, семейная от 4,5% |
| Новая Пермь | без ПВ (в рекламе от 200 тыс) | ПВ 10%, платёж от 20 тыс | кухня в подарок |
| Квартал Юность | траншевая 30/70 → фактически 0% | ПВ 20% с удорожанием, 50% без | — |
| Свои люди | инструмента нет | нет | отделка в подарок либо скидка 750 тыс / 1 млн иногородним |
Заявка 28.08 дословно: «нужна 2К, семейная ипотека, на ПВ не хватает». Схема «ПВ за клиента» через завышение цены на 11–26% уже сорвалась об оценку и сорвётся снова.
Середина диапазонов: С1 = 5–6, С2 = 8–11, план = 3 прямых + 7 партнёрка
Источник: свод продаж по годам. План 36 — между 2024 и 2025, не рекорд. Остаток ≈55 квартир, план закрывает 65%.
Оффер «1 млн» доказал притягательность (6 из 11 целевых в таргете, 7 на Авито). Скидка остаётся управляемым ресурсом. Номинально выше маржа на тех, кто не торгуется. Не ломаем прайс в середине сезона. Нет сигнала «проблемный объект» при рейтинге дома 2,5.
Невидимы на классифайдах: Авито не даёт перечёркнутую цену, клиент видит 6,1 и 6,8 млн. Бюджет 580 тыс против 2,3 млн Брусники в аукционе за внимание. Семь месяцев без роста. Клиенты читают наценку: «вы просто на стоимость чистовой подняли». Отделки нет 3 месяца. Схема без ПВ ломается об оценку. Агенту тяжело продавать.
Логика: пробиваем вниманием, потому что ценой не пробиваем. Вес туда, где можно показать креатив со скидкой.
| Канал | Бюджет, ₽ | Роль |
|---|---|---|
| Контекст Яндекс | 260 000 | горячие запросы + «−1 000 000 ₽» |
| Таргет VK | 180 000 | охват; единственная площадка с отдачей по «1 млн» |
| Авито | 90 000 | присутствие, без ожиданий по объёму |
| Резерв | 50 000 | тайный покупатель, ответ на офферы |
Циан отключить (1 звонок за август). Партнёрка: 5% АВ + 0,5% за сделку за 21 день от фиксации. Прогноз: 20–24 квартиры за сентябрь–декабрь, дефицит к плану 12–16.
Попадаем в ценовые фильтры 5,5–6,2 млн без роста бюджета. Выручка почти не меняется: скидка 750 тыс = 18,1 тыс ₽/м². Платим за результат (294 тыс АВ) вместо 449 тыс прямой сделки 2 кв. вперёд. Усиливаем канал, который уже даёт 65%. Цена ближе к оценке банка. «Дом сдан» против 2027–2028. Отделка — допродажа с маржой, а не обещание без факта.
Теряем «1 млн» как рекламный магнит — оставляем адресным инструментом закрытия. Рейтинг 2,5 + снижение цены + инвесторы на вторичке = риск сигнала «проблемный объект». Не станем самыми дешёвыми. Упирается в Дашу: без уравнивания мотивации партнёрка не поедет. Канал раскачивается ~3 месяца при 4 месяцах до конца года. 5% АВ уже дали — «не впечатляет», нужен пакет работ.
Логика: попадаем в фильтр, платим за результат. Авито в августе дал целевой лид за 3 900 ₽ против 20 000 в таргете.
| Канал | Бюджет, ₽ | Обоснование |
|---|---|---|
| Авито (продвижение + медийка) | 170 000 | целевой лид 3 900 ₽ — лучший август |
| Яндекс.Недвижимость | 110 000 | начал давать результат в августе |
| ДомКлик | 80 000 | клиент с одобренной ипотекой |
| Контекст Яндекс | 120 000 | только брендовые и горячие запросы |
| Резерв на партнёрку | 100 000 | обучения, экскурсии, материалы |
Источник: факт августа. «750 тыс» — 2 заявки, 0 целевых. «Отделка» — 1 заявка, 0 целевых. Циан — 1 звонок за месяц, отключить.
1. АВ 5% письменно до 31.12, ставка видна в ЛК агента Macro.
2. Фиксация клиента с первого обращения, не с брони — правило дешевле любой ставки.
3. SLA ответа агенту — 1 час.
4. Уравнять мотивацию менеджера за агентские и прямые. Без этого остальные пункты не работают.
5. Обучение агентов дважды в сентябре: готовый дом + рассрочка на ПВ. Первое до 12.09.
6. Экскурсии в готовые квартиры — единственный неповторяемый актив против котлована конкурентов.
7. Telegram (360–400 агентов) + MAX: 8 постов в месяц.
8. Пермь в nMarket отдельным соглашением: в шпаргалке переговоров город в план не заводится.
| Риск | Триггер | Действие |
|---|---|---|
| Снижение цены не даёт роста лидов | к 25.09 лиды не +40% к августу | ставка на цену стоп, бюджет в партнёрку и рейтинг |
| Инвесторы демпингуют вслед | лоты дешевле нашего прайса на Авито | выкуп, обмен на новый проект или совместная продажа |
| Партнёрка не раскачивается | к 30.09 менее 4 агентских сделок | бонус за скорость, топ-агенты, эскалация в nMarket |
| Оценка не проходит и на новом прайсе | второй срыв по оценке | прайс к оценке, ПВ только рассрочкой, без завышения |
| Менеджер не выдерживает объём | брони есть, сделки не закрываются | второй менеджер на высокий сезон |
| Отделка не готова к срокам | сдвиг от подрядчика | отделка только как опция «под заказ» |
CRM: 29 сделок янв–июн. Объектив.рф: 29 янв–июл. Разница дат (договор vs регистрация) — нужен один источник истины.
Цена по остаткам у Натальи 150 тыс ₽/м², Объектив.рф по июлю 159,7 — разная база (остатки vs экспозиция).
В выгрузке нет отделки, сроков по корпусам, комнатности в сделках, доли ипотеки и рассрочки у конкурентов. Если «Красное яблоко» делает 88 сделок и 65 из них рассрочка — выводы по офферам меняются. Запросить срезами.
Зардон · ЖК «Свои люди»
Разговор 09.09.2026 · контроль на трекинге 18.09 · клик по строке отмечает
Понимание проекта → дорожная карта сентябрь / октябрь → воронка прямой и партнёрский отдельно. Партнёрка внутри понимания, не вместо проекта.
Как ты видишь объект из офиса: что продаём, почему встало, как поедем до конца октября. Маркетологов ведёт Наталья. Цифры собираешь сама.
Прямой канал дорогой: 580 тыс. не даёт 3 сделки. «Отделка в подарок» целевых не дала. За год 29 сделок: 19 агентских / 10 прямых (65%). Ты считала, что прямых больше 60% — наоборот. Яндекс минимум, Авито — основной классифайд.
Делаем видимой цену, по которой уже закрываем (~136 тыс. ₽/м²). «Красное яблоко» дешевле на предчистовой. Скидку 1 млн не светим как главный оффер. ПВ — рассрочка без завышения: оценка банка ломает схему.
На твоих договорах +51 тыс., агентская и прямая по 6 млн = 18 000 ₽. Сначала твои три листа, потом я додумываю канал.
Не жду готовую конструкцию Нмаркета в Перми — это моя задача после твоей пятницы.
Не жду идеальных таблиц. Жду три листа и честный вывод: дыра в понимании, в плане или в воронке.