КОНСАЛТИНГ · ДОКУМЕНТ 32 · 14.09.2026 · КАЛЬКУЛЯТОР К 14:00
Кому: Мария Геннадьевна, Наталья Редина. Ядро: А14, Артнова, Мюнхен, Персона. Регистрации янв–авг 2026. Калькулятор — по факту продаж конкурентов за июнь–август. Трекинг 14.09 14:00.
Потенциал точечный: 3к и евро-2 в очереди 2. Чистый разрыв с А14 после снятия субсидий — около 9 тыс ₽/м², не 40. Очередь 1 — ключи: здесь шаг смелее, чем на стройке. Очередь 2 — до конца 2027: объём дадут 1к, маржу — 2к и 3к.
На встрече 09.09: 3к поднимать на 100%, евро-2+ тоже. Цифры подтверждают — шаг другой, чем «160».
| Сегмент | Факт продажи | Прайс сейчас | Цель | Шаг | Зачем |
|---|---|---|---|---|---|
| 3к, очередь 2 (11 лотов) | 98,5 тыс | 99,5 тыс | 124 тыс | +25% | Рынок 70–80 м² = 110. Сильный — ядро 124, не 160 |
| 2к / евро-2, очередь 2 (121) | 110,6 тыс | 118,9 тыс | 124 тыс | +4% к прайсу | Like-for-like А14 119 тыс на 55–65 м² |
| 1к, очередь 2 (74) | 117,4 тыс | 126,7 тыс | держать 127 | 0% | Прайс уже поднят. Это объём до конца 2027 |
| 2к, очередь 1 (53) | ~111 тыс | 122 тыс | 138 тыс | +13% | Ключи. Сильный шаг очереди 1 — премия за готовность |
| 1к и студии, очередь 1 | 117 / 129 | 124 / 134 | 140 / 148 | +10–13% | Ключи с 10.09. Здесь можно смелее, чем на очереди 2 |
Темп очереди 1: 19 лотов/мес. Ключи уже выдают — это премия, не риск эскроу. Сильный шаг: студия 148, 1к 140, 2к 138.
Нужно 13 лотов/мес 16 месяцев. Факт очереди 2: 5/мес — продавали первую. После передачи ключей очередь 2 — единственный продукт. Здесь поднимаем 2к и 3к.
160 на 3к — это +63% к факту 98,5. Рынок 70–80 м² живёт на 110–112 тыс чистыми. Сильный на 3к — 124, как ядро. На очереди 1 сильный — 138–148: ключи, не 160.
| Правило | Как применяем |
|---|---|
| Актуальная бронь | Цену не трогаем. Текущие брони идут по старой цене |
| Перенос брони | Новая цена. Главный рычаг по 10 трёшкам в резерве очереди 2 |
| Выход на сделку | 7 дней после повышения, иначе бронь снимается |
| Эскроу / 100% | Скидку 5% как у А14 не копировать: кэш и так 30%, в августе 41% |
Эффект на остатке очереди 2 при целевых ценах vs текущий прайс: ≈ +37 млн на 2к и +12 млн на 3к. Главное — не законсервировать 213 лотов на 2027 по базе 99–111 тыс.
Регистрации ЕГРН · янв–авг 2026 · ядро конкурентов встречи 09.09
Средняя по зарегистрированным сделкам (депонированная сумма ЕГРН), не рекламный прайс. Крылья 112 → 119. А14 и Артнова волатильны из-за субсидий.
| Проект | Сделки | Выручка | ₽/м² факт | ₽/м² чистыми | Чек, млн | Площадь | Ипотека |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Крылья | 191 | 961 | 116,2 | 114,5 | 5,03 | 44,2 | 70% |
| А14 | 117 | 681 | 132,0 | 123,3 | 5,82 | 45,9 | 64% |
| Артнова | 102 | 692 | 145,8 | 133,6 | 6,78 | 47,5 | 88% |
| Мюнхен | 35 | 190 | 122,9 | 120,3 | 5,43 | 44,7 | 26% |
| Персона | 22 | 150 | 118,8 | 118,4 | 6,81 | 59,5 | 77% |
«Чистыми» — зарегистрированная цена минус завышение (если ЕГРН выше оферты). А14 теряет 9 тыс с метра, Артнова 12. Крылья почти не завышает. Дальние Город-парк (149 сделок, 114 тыс) и Финский квартал (38, 112 тыс) — нижняя полка, не ядро.
95 регистраций по 8 проектам выборки. Крылья — 41%. Формула «много и дёшево» подтверждается.
Крылья за 8 месяцев обогнала А14 по штукам (191 vs 117) и почти догнала по деньгам (961 vs 681), продавая на 9 тыс чистыми дешевле метра.
А14 с января сыпется: 39 → 8 сделок. Забирать их долю ещё более низкой ценой не нужно — они и так отдают объём.
Артнова держит 146 тыс в регистрации за счёт ипотечного завышения и 88% ипотеки. Их 1к уходят по 6,2 млн vs наши 4,5. Другой чек, не таргет для очереди 1.
Регистрации янв–авг. Движок — 1к (104 из 191). 3к — 11 сделок, все с ипотекой, 10 из 11 в очереди 2.
| Формат | Крылья n / ₽/м² / чек | А14 | Артнова | Мюнхен | Персона |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 27 · 129 · 3,50 | 11 · 165 · 4,44 | — | 15 · 129 · 4,18 | 7 · 134 · 4,15 |
| 1к | 104 · 117 · 4,51 | 55 · 141 · 5,02 | 27 · 164 · 6,19 | 14 · 118 · 6,01 | 7 · 116 · 6,67 |
| 2к | 49 · 111 · 6,53 | 42 · 116 · 6,67 | 61 · 142 · 6,58 | 5 · 117 · 6,46 | 6 · 110 · 8,32 |
| 3к | 11 · 98 · 7,05 | 9 · 110 · 8,47 | 9 · 133 · 7,92 | 1 · 127 · 10,82 | 2 · 103 · 12,09 |
Артнова 2к в среднем 46,8 м² (много евро), Крылья 59,4 м². Чек почти одинаковый (6,5–6,6). В шахматке Крылья евро-2 (59,2 м², две спальни + кухня-гостиная) висит как 3к — в Объективе это 2к. Поднимаем пул 55–65 м² целиком.
| Нарезка | Крылья | А14 | Артнова | Мюнхен | Персона |
|---|---|---|---|---|---|
| 35–42 м², 1к | 78 шт · 117 · 4,53 | 34 · 150 · 5,45 | 42 · 161 · 6,21 | — | — |
| 50–60 м² | 21 · 117 · 6,27 | 20 · 123 · 6,93 | 36 · 134 · 7,01 | 8 · 114 · 6,29 | 7 · 116 · 6,67 |
| 55–65 м², евро-2 / 2к+ | 29 · 105 · 6,61 | 24 · 119 · 7,00 | 2 · 141 · 7,91 | 8 · 110 · 6,37 | 4 · 111 · 6,64 |
| 60–70 м² | 31 · 105 · 6,69 | 14 · 105 · 6,88 | — | 2 · 105 · 6,44 | — |
| 70–80 м², 3к | 8 · 98,5 · 7,30 | 9 · 110 · 8,47 | 3 · 112 · 8,26 | — | 6 · 110 · 8,32 |
На 60–70 м² все стоят по 105 тыс — поднимать этот карман бессмысленно. Дыра на 55–65 (Крылья 105 vs А14 119) и на 70–80 (98 vs 110). Это ровно евро-2+ и классические 3к с встречи. 1к 35–42 выглядит «дешёвой» против А14 150, но 150 — смесь отделки и субсидий; чистыми А14 ближе к 123.
| Формат | Янв | Фев | Мар | Апр | Май | Июн | Июл | Авг |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 126 | 115 | 121 | 134 | 132 | 134 | 139 | 128 |
| 1к | 114 | 117 | 116 | 116 | 116 | 120 | 120 | 120 |
| 2к | 103 | 111 | 112 | 110 | 110 | 111 | 110 | 115 |
| 3к | 98 | — | — | 97 | — | 99 | 97 | 99 |
2к в августе уже 115 тыс в сделках при прайсе 119. Рынок переварил шаг. 3к за весь год не выходили из коридора 95–103.
Срез выгрузки: в продаже + резерв + вымывание. На встрече 09.09 в BI было 239 «выставлено» по Крыльям — ближе к «в продаже» без части резерва. Здесь полный остаток.
| Проект | Остаток | В продаже | Резерв | Вымывание | Прайс, тыс | Месяцев запаса |
|---|---|---|---|---|---|---|
| А14 | 354 | 285 | 40 | 29 | 127 | 24 |
| Крылья | 311 | 164 | н/д | 52 | 122 | 13 |
| Артнова | 301 | 72 | 80 | 149 | 114* | 24 |
| Мюнхен | 108 | 0 | 34 | 74 | 146* | 25 |
| Персона | 107 | 98 | 1 | 8 | 133 | 39 |
Месяцев запаса = остаток / среднемесячные регистрации. Резерв Крылья в этой выгрузке не берём — цифра не сходится. *Прайс Артнова и Мюнхена по экспозиции врать: у Артнова 149 лотов «вымывание», у Мюнхена дом сдан, в сделках 123 при прайсе 146. Сравнивать регистрации, не витрину.
| Формат | Шт | Резерв | Площадь | Прайс |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 10 | 8 | 28,6 | 134 |
| 1к | 35 | 21 | 40,9 | 124 |
| 2к | 53 | 18 | 54,6 | 122 |
| 3к | 0 | — | — | — |
| Формат | Шт | Резерв | Площадь | Прайс |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 7 | 7 | — | нет в прайсе |
| 1к | 74 | 13 | 39,3 | 127 |
| 2к / евро | 121 | 18 | 59,1 | 119 |
| 3к | 11 | 10 | 72,1 | 99,5 |
Из 11 трёшек очереди 2 в продаже одна (73,2 м² · 7,26 млн · 99,2 тыс). Десять в резерве. Повышение «на 100%» завтра почти не меняет витрину — сработает на переносе брони и следующих выходах. Пока витрина пустая, шока продаж не будет.
Обременение ЕГРН. У А14 с июня ипотека рухнула до 38% — когда кэш-скидка 5% и «ипотека без удорожания» живут рядом.
| Проект | Оплата | Сделок | Средняя дельта | Доля ≥8% | Читается как |
|---|---|---|---|---|---|
| Крылья | Ипотека | 94 | +0,3% | 14% | Почти без субсидий в цене |
| Крылья | Деньги | 43 | −2,4% | 5% | Скидка ~3% за 100% |
| А14 | Ипотека | 75 | +7,0% | 45% | Субсидия сидит в договоре |
| А14 | Деньги | 42 | −0,8% | 10% | 5–10% за кэш, как в акциях |
| Артнова | Ипотека | 90 | +9,3% | 47% | Сильнее всех завышает |
| Мюнхен | Деньги | 26 | −3,6% | 19% | Сданный дом, торг |
| Персона | Ипотека | 17 | −7,3% | 0% | Скидка, не субсидия |
45% ипотечных сделок А14 зарегистрированы на 8%+ дороже оферты. Чистыми они 123 тыс, не 132. Артнова 146 → 134. Если равняться на «красивую» цифру конкурента, мы встроим в прайс чужую субсидию. Это ровно тот вопрос, который Наталья ставила 09.09.
| Проект / отделка ЕИСЖС | Сделок 2026 | ₽/м² | Чек, млн |
|---|---|---|---|
| Крылья · под чистовую / предчистовая | 191 | 116 | 5,03 |
| А14 · без отделки | 20 | 105 | 5,88 |
| А14 · по желанию заказчика | 51 | 126 | 4,90 |
| А14 · под чистовую | 46 | 150 | 6,81 |
| Артнова · без отделки (сайт: часто чистовая) | 98 | 147 | 6,80 |
| Мюнхен · под чистовую | 35 | 123 | 5,43 |
| Персона · под чистовую / предчистовая | 22 | 119 | 6,81 |
Крылья вся выборка — «под чистовую» / предчистовая. А14 без отделки продаёт дешевле нас (105 vs 116). А14 «под чистовую» — 150, и это слой, который раздувает среднюю. Сравнивать Крылья с «А14 132» без этой разбивки — ошибаться на 15–35 тыс с метра. Мюнхен на встрече подозревали в чистовой из-за чека: в ЕИСЖС у них тоже «под чистовую», 74% сделок — кэш со скидкой. Не чистовая в договоре, а готовый дом.
637 записей, 8 проектов. Актуальных на 11.09 — 38 (срок до конца сентября или позже). Источник: сайты и VK, выгрузка 08–10.09. Ядро встречи — Крылья, А14, Артнова, Мюнхен, Персона. Город-парк, Финский квартал, Лесная гавань — нижняя полка, в таблице есть.
Крылья — единственный в ядре без объявленной скидки за 100%. А14 5%, Персона 6%, Мюнхен 7%. Кэш Крылья и так 30% (август 41%) без акции — проценты за свои копировать не надо. Зато семейная: мы 6%, КОМОС 4,6% без удорожания. Раньше казалось, что «семейка без удорожания — наше преимущество». Это их продукт, не наш. Лимит 6 млн не спасает А14 (чек 5,8–8,5), но чек Крылья 5,03 в лимит влезает.
| Проект | Кэш / 100% | Семейная | Рассрочка | Без ПВ | Ещё |
|---|---|---|---|---|---|
| Крылья | Нет в витрине. ЕГРН −2,4% на деньгах | 6%, ПВ 20% | Есть, условий нет | Нет | IT 6%, база 13,9% |
| А14 | 5% дома 5–7, нал или ипотека без субсидии | 4,6% без удорожания, до 6 млн | Нет | 20,9% ВТБ, до 40 млн | Альфа 12,69%. Сбер 2,5%/12 мес → 18,7% |
| Артнова | Нет. До 31.08 было 7–10% | Нет. До 31.08 было 4,6% / 1% | Нет. Была до ввода | Нет. Было от 0% | Только trade-in, фиксация до 2 мес |
| Мюнхен | 7% вся предчистовая, нал или без субсидии | Нет | 0% | Нет | Дом сдан. ЕГРН: 74% кэш |
| Персона | 6% нал / семейная / IT / база | Внутри скидки 6% | ПВ 10%, от 30 тыс ₽ до 30.09 | Нет | Комбо 3%. Кладовая от 71 м² |
| Город-парк | «Спецусловия» + лояльность до 7% | 6% + 1–4% за ребёнка | 0%, 3–9 мес, ПВ 40% | Нет | Trade-in, друг 0,5%, СВО 220 тыс, чистовая −3 тыс/м² до 25.09 |
| Финский квартал | 5% дома 1–2 (в файле как ипотека) | 4,6% без удорожания, до 6 млн | Нет | 20,9% ВТБ | Тот же пакет КОМОС, что А14 |
| Лесная гавань | Добрые дни 3%, СВО 3% | 3,5% первый год / 3,8% весь срок | Нет | Нет | Сбер −10% к базе на год. Совком 12,49%. Trade-in, клуб |
Мюнхен 7% объясняет ЕГРН: −3,6% на деньгах, дом сдан. Персона 6% объясняет −7,3% в ипотеке — это скидка, не субсидия. Крылья скидку не вешает и почти не завышает.
Витрина не менялась с мая. Скидки за 100% не было ни разу за 2026.
31.08 сняли скидки 7–10%, семейку, отделку в подарок и рассрочку до ввода. Сентябрь — дыра в витрине.
7% с июня. Сданный дом, 74% сделок за деньги. Не наш comparable.
Весной висело 8–15%. Свернули до 6%. ЕГРН −7,3% в ипотеке = эта скидка, не завышение.
Единственный, по кому витрина сходится с помесячными регистрациями. Сделки и дельта — ЕГРН, не файл акций.
| Месяц | Что висело у А14 | Сделки | Ипотека | Дельта |
|---|---|---|---|---|
| Янв | Семейная 4,6% без удорожания + скидка 10% на дома 1–4 за 100% | 39 | 87% | +8,9% |
| Фев–апр | Семейка и 5% за кэш на дома 5–7; 10% на готовые до апреля | 40 | 50–67% | +2…5% |
| Май–июн | ВТБ 4,5–5% до ввода (с завышением) + Альфа 0,11%/11,89% + 5% кэш | 14 | 38–83% | −3…0% |
| Июл–авг | Семейная 4,6% без удорожания, Альфа 12,4–12,7%, без ПВ 20,9%, 5% кэш | 24 | 38% | 0% |
| Сен | Семейная 4,6% без удорожания, Альфа 12,69%, Сбер 2,5%/12 мес, без ПВ 20,9%, 5% кэш дома 5–7 | н/д | — | — |
| Проект | Как жили янв–авг | Что осталось 11.09 |
|---|---|---|
| Крылья | С мая одна и та же витрина: рассрочка без условий + семейная/IT 6% + база 13,9%. Кэш-скидки не было | То же |
| Артнова | Скидки 7–10% на пул, семейная 4,6% и «1% первый год», ПВ от 0–5%, отделка +7,5…13,5 тыс/м², рассрочка до ввода | Только trade-in |
| Персона | Весна: 8–15% «квартира месяца», семейная 4% без удорожания, транш, 2,2% до ввода. С августа семейка 6% | 6% + комбо 3% + рассрочка ПВ 10% |
| Мюнхен | СВО 5%, кладовая −30 тыс, паркинг −100 тыс. С июня — 7% на всю предчистовую | 7% + рассрочка 0% |
Семейную 4,6% без удорожания. У КОМОС лимит 6 млн не закрывает их чек — у нас 5,03 закрывает. Это единственный продукт из витрины конкурентов, который Крылья может носить лучше них.
Рассрочку прописать как у Персоны: ПВ 10%, платёж от 30 тыс, срок. Сейчас на сайте одно слово «рассрочка».
Окно Артновы: сентябрь без скидки и без семейки. Не отвечать их дыре своим демпингом — забирать семейкой и ценой на 2к/3к.
5–7% за 100% на очереди 1: кэш уже 30%, август 41% без акции. Мюнхен 7% — сданный дом, не стройка.
Ставки «от 2,2% / 4,5% до ввода» с удорожанием: метр в ЕГРН станет как у А14, клиент платит с фейка. Персона такие ставки уже сняла.
Без ПВ 20,9% КОМОС и 15% «квартира месяца» Персоны весной — украшение витрины и демпинг, который они сами свернули.
38 предложений со сроком до 30.09 или позже. Поиск по тексту, фильтр по проекту и виду. Ссылка — первоисточник.
| Проект | Вид | Условия | Срок |
|---|
Крылья за три месяца: 88 лотов по 119. А14 / Мюнхен / Персона — 67 лотов по 124. Артнову (147) не берём: субсидия в договоре. Дыра на 2к/евро (−5 к ядру) и 3к (−10,5 к рынку 70–80 м²).
Те же регистрации, что на вкладке «Продажи». Мюнхен и Персона — год, помесячного метра нет; вес в ядре по штукам трёх месяцев.
Как есть = текущий прайс. Небольшой — ядро 124 / рынок 3к 110. Сильный на очереди 1 — ключи, +12–13% к прайсу (1к 140, 2к 138). Цифру в колонке «Цена» можно вписать свою. 1к очереди 1 и 1к очереди 2 ставятся отдельно.
98 лотов. 1к здесь — 35 шт, прайс 124. Шаг этой очереди не трогает очередь 2.
| Тип | Шт | Прайс | Конк. 3 мес | Небольшой | Сильный | Шаг 1к / типа | Цена, тыс | Чек, млн | Δ |
|---|
213 лотов, в расчёте 206. 1к — 74 шт, прайс уже 127. Шаг 1к здесь не меняет 1к очереди 1.
| Тип | Шт | Прайс | Конк. 3 мес | Небольшой | Сильный | Шаг 1к / типа | Цена, тыс | Чек, млн | Δ |
|---|
Очередь 1: 98 лотов, база 19/мес. Сильный на студии/1к/2к — ключи, премия 10–13% к прайсу. Срок ближе к 6 месяцам.
Очередь 2: 213 лотов, нужно 13/мес до конца 2027. Пока 1к не трогаем, 16 месяцев проходим. Сильный шаг на 1к очереди 2 опускает темп к 11 — это уже 2028.
160 тыс на 3к и евро-2 — выход из рынка: +63% к факту 98. Антикейс — Гравитация. Сильный очереди 1 — 140 / 138 / 148. Сильный 3к — 124, как ядро. Цифру в колонке «Цена» можно поставить свою.
Якорь типа: студия — Мюнхен 129; 1к — А14 июн–авг 126 (не 141 за год: отделка и субсидия); 2к — ядро 124; 3к — like-for-like 70–80 м² = 110. Бронь до 16.09 по старой цене, перенос — новая. Macro — ориентир 17.09.