КОНСАЛТИНГ · ДОКУМЕНТ 34 · 14.09.2026 · СТАРТ «ПОЕХАЛИ»
Кому: Мария Геннадьевна, Наталья Редина, Наталья Кузнецова. Прайс трёх домов на старт. Очереди 1 и 3 — предчистовая. Очередь 2 — чистовая, +20 тыс ₽/м². Локация тонкая, якорь для инвестора — весь Ижевск.
Витрина предчистовая 126 тыс, с чистовой 146. Сделки 01.06–14.09: локация 132, Ижевск 138. Локация отдаёт мало, инвестор смотрит город: студия дома 3 своими 3,20 млн против сделки Ижевска 4,12. Рассрочка 50/50 на два года при депозите 16% = как скидка ~13%, сильнее кэша 8%.
Прайс из трёх Excel 14.09. Цена дома 2 — итоговая с чистовой. Дома 1 и 3 — предчистовая.
| Слой | Лотов | Витрина | 100% −8% | Роль |
|---|---|---|---|---|
| Дом 3 · студия / 1к · предчистовая | 102 | 131 / 130 | 120 / 119 | Лицо старта. Чек 3,19 / 4,28 своими. Город 3,97 / 5,23 |
| Дом 3 · 1,5к / 2к · предчистовая | 50 | 128 / 123 | 118 / 113 | Второй эшелон. Витрина ≈ сделкам локации |
| Дом 2 · чистовая +20 тыс/м² | 152 | 146 | 134 | Не герой кэша. Это «заехал и живи». Сравниваем с городом 149, не с Воткинским 128 |
| Дом 1 · предчистовая, без студий | 53 | 125 | 115 | Семейный дом. 1к здесь 141 — не светить инвестору, там дом 3 дешевле |
| 2,5к всех домов | 69 | 112–140 | — | Не лицо. Фамильный дом уже 110–111 без отделки |
По умолчанию −8% на очереди 1 и 3, студии и 1к. Не копируем 3% Красок леса: рынок не увидит.
Дом 2 с чистовой: кэш −5%, иначе 134 тыс встанет в один ряд с витриной города без повода «переплатить за отделку».
Срок якоря: до 31.10 или первые 20 ДДУ. Дальше −5%.
Ровно два года. Без удорожания. Скидки на рассрочке нет: иначе убиваем 100%.
50/50 — половина на договоре, половина в октябре 2028. Для инвестора это главный оффер.
30/10/10 — 30% сейчас, дальше 10% каждый квартал, семь платежей, последний в июле 2028.
Третий вариант в калькуляторе: 30% + остаток равными до октября 2028.
Локация: 443 сделки за 8 месяцев, 49 в месяц на шестерых. Новый котлован из этого пула забирает 4–5. Инвестор, который выбирает между Крыльями, Скандинавией и нами, живёт в рынке 428 сделок в месяц. Ему нужен чек и картинка «дешевле города на старте», а не «мы чуть дешевле Красок леса».
Дом 1 · 53 лота. Дом 3 · 169 лотов. Лок. и город — сделки ЕГРН 01.06–14.09.2026, like-for-like по площади типа.
| Тип | Шт | м² | Витрина | Лок. | Город | Схема | Чек | vs город | Прогноз, шт |
|---|
Дом 2 · 152 лота. Отделка в цене, не опция. «Нетто −20» — витрина минус чистовая, слой предчистовой на Воткинском.
| Тип | Шт | м² | Витрина | Нетто −20 | Город | Схема | Чек | vs город | Прогноз, шт |
|---|
Клик по строке в таблице выбирает тип. Площадь можно поправить.
| Дата | Доля | Платёж, млн |
|---|
Объём на графике — ЕГРН янв–авг. Цены в таблице тип-к-типу и в калькуляторе — сделки 01.06–14.09.2026, like-for-like по площади. Локация = Друзья, Кислород, Краски леса, Новый Восход, Регард, Фамильный дом. Атай в выгрузке нет.
Июнь–август локация держит 47–51. Это потолок «отъесть долю». Город в 8–9 раз больше — туда и целимся с чеком студии.
| Тип | Дом 3 витрина | Дом 3 · 100% | Дом 2 чистовая | Лок. сделка | Город сделка | Город экспо |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 131 · 3,47 | 120 · 3,19 | 152 · 3,95 | 157 · 4,18 | 155 · 4,12 | 157 · 4,18 |
| 1к | 130 · 4,65 | 119 · 4,28 | 152 · 5,37 | 147 · 5,25 | 149 · 5,32 | 151 · 5,41 |
| 1,5к | 128 · 5,31 | 118 · 4,89 | 149 · 6,20 | 137 · 5,56 | 149 · 6,03 | 151 · 6,12 |
| 2к | 123 · 6,51 | 113 · 5,99 | 144 · 7,63 | 131 · 6,94 | 136 · 7,19 | 137 · 7,25 |
| 2,5к | 118 · 6,80 | 108 · 6,26 | 140 · 8,49 | 125 · 7,25 | 130 · 7,49 | 154 · 8,90 |
Чек дома 3 и 100% — на медиане площади прайса. Лок. и город — сделки ЕГРН 01.06–14.09.2026, like-for-like по площади. Дом 2 уже с чистовой: студия 3,95 vs город 4,12 на той же площади.
Краски леса 117 сделок / 126 тыс / 383 остатка. Фамильный дом 64 / 126 / 472. Кислород вымыт по студиям, 136 в сделках.
Живой кэш на локации — 3% Красок. 8% нашими — единственный заголовок, который город заметит.
Крылья 191 / 114 · Скандинавия 149 / 137 · Покровский 122 / 128 · А14 117 / 127 · Краски леса 117 / 126.
Наша студия своими 120 — рядом с фактом Крыльев, но Крылья уже с ключами. Это и есть конкуренция за внимание инвестора.
Старт ~20.09. Штуки в калькуляторе — рабочий микс 14. Выручка пересчитывается от выбранной схемы.
| Сценарий | Шт | Сен | Окт | Ноя | Дек | Откуда |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Банк · план продаж Excel | 24 | 3 | 8 | 7 | 6 | Q4 в квартирографии: дом 1 = 4, дом 2 = 10, дом 3 = 10. Сентябрь — хвост Q3 |
| Рабочий | 14 | 2 | 5 | 4 | 3 | Как в документе 33. Эксклюзив + 100% −8% + КВ 3,5% на первые 15 |
| Амбиция | 20 | 3 | 7 | 6 | 4 | Нмаркет жужжит, инвесторы зашли на 50/50 |
Краски + Фамильный забирают ~25. Новый котлован с лучшей студией и 3,19 своими забирает 4–5 из локации плюс 1–2 инвестора из города.
Прямой канал в сентябре почти ноль. 60% агентам — норма старта, не исключение.
Скидка на рассрочке = кэш перестаёт быть якорем. Атай выйдет по 120 без 100% — тогда наши свои 120 всё ещё бьют, витрина 131 уже нет.
Дом 2 в рекламе «от 146» без пояснения отделки — инвестор сравнит с Крыльями 114 и уйдёт.